樓市調控陰影下：“地王”或踏空，或去化難題凸現
2016-10-17
一波突如其來的樓市調控，正使此前熱鬧非凡的房地產市場陷入尷尬。
據統計，自9月30日晚間至10月9日的10天里，全國共有21個城市出臺樓市調控政策，政策手段以限購、限貸為主。這也是今年以來，全國最大規模的樓市政策收緊熱潮。且分析人士認為，這將可能使今后的市場出現明顯降溫。
從土地市場來看，國慶長假之后，上海、長沙、成都等地都曾誕生溢價率超過150%的高價地。但根據同策機構的報告，在經過市場博弈期后，土地市場的降溫將不可避免。且按照當前的房地產開發節奏，今年出現的眾多“地王”項目都可能面臨踏空的風險。
不僅如此，從業者對市場的判斷也已發生變化，這將導致房企的策略出現調整，“控制節奏、以價換量”可能成為未來的主要策略。
“接盤俠”懸疑
國慶長假之后的土地市場，似乎并未受到調控政策的影響。近日，上海青浦區一宗商業地塊以21996元/平方米的單價拍出，溢價率達到263.8%。成都出讓兩宗高溢價地塊，龍泉驛區的一宗土地，溢價率達到191.7%;溫江區的一宗土地，則以113.3%的溢價率競出。
上述兩個城市都在國慶期間出臺了調控政策，在未出臺調控新政的長沙，也誕生一宗高溢價地塊——雨花區的一宗住宅用地，拍出的單價為6116元，溢價率卻達到221.1%。
中原地產將高價地的誕生機制稱為“慣性”，即雖然調控政策短期抑制了市場成交恐慌，但房企的資金情況依然寬裕，在并未出臺限地價措施的城市，高價地依然會在短期內頻繁出現。
但這種情況能持續多久尚屬未知。北京某上市房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，該公司在年末和明年的策略確定為“不拿高價地、放緩擴展步伐”——這是其在今年8月對政策和市場走勢進行研判的結果。
該人士認為，盡管大部分企業手中“缺糧”，但在連續出現的高價地刺激下，企業的情緒已開始冷靜。加上很多城市出臺了控制地價的措施，因此預計土地市場的降溫將不可避免。
這一觀點得到了很多從業者的認同。但若果真如此，此前因搶得“地王”而風光無限的諸多房企，是不是就成了接盤者?
同策機構的分析指出，按照周期論的研判，房地產調控政策出臺后，多面臨未來12個月或者更長時間的收緊期。從市場表現來看，本輪樓市的觸底期應該在2017下半年。
但根據正常的房地產開發周期，今年以來誕生的大批“地王”項目，恰恰將在此時進入銷售階段。房價漲幅放緩將是大概率事件，部分區域甚至可能出現降價。
而按照中原地產首席分析師張大偉的觀點，對于一二線城市來說，未來一年房價不漲超過50%，拿了“地王”的企業都將面臨入市難題。未來三年，如果周圍房價上漲不超過100%，這些“地王”都將面臨巨大的入市難度。
也即，無論“接盤俠”的名聲是否坐實，“地王”項目將受到此輪調控的波及，是確定無疑的。
上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進還向21世紀經濟報道指出，“地王”項目較多、且比較集中的房企，未來的資金壓力是比較大的。換言之，二季度以來部分民企紛紛拿的“地王”，基本上都會面臨一定的經營風險，此類企業規模多屬于中等，需要警惕資金鏈方面的壓力。
房企策略漸變
在全面調控之下，資金鏈的壓力體現在各個環節。第一太平戴維斯華北區項目及開發顧問部負責人熊志坤表示，本輪調控的側重點在于抑制需求，一旦成交量出現下滑，房地產企業的資金狀況會受到明顯影響。
根據國家統計局的數據，今年1-8月，房地產開發企業到位資金91573億元。其中，定金及預收款、個人按揭貸款兩項合計占比達到44.9%，且二者的增速分別達到29.7%和52.2%。顯然，成交量的變化將是影響房企資金的主要因素。
此外，很多城市出臺的政策中，在金融機構放貸、拿地保證金比例、購房杠桿等方面有所收緊，此舉會對企業的資金造成全面影響。
事實上，本輪房地產市場火爆的一項重要原因，在于寬松的貨幣環境。雖然大部分房企錄得較好的銷售業績，但由于大量融資，房企的總體負債率并不低。
據同策機構的統計，2016年上半年，上市房企資產負債率排行TOP 100企業的平均資產負債率為77.6%，超半數企業在這一平均值之上。其中，前20房企的總負債為51181億元，占全部上市房企總負債金額的6成。恒大以8179億元的總負債金額排名首位，魯商置業則以93.7%的負債率而最高。
上述機構指出，根據企業融資情況，2017年底到2018年是集中兌付時期。如果房地產市場調整，企業償付變難，配資購房者也會因為市場調整出現棄房停供的情況。
資金層面的壓力正在影響到房企的策略。上海某知名房企相關負責人向21世紀經濟報道表示，放緩拿地和擴張步伐、維持資金安全已成為企業的共同選擇。該公司則擬嘗試通過平價跑量的方式，來借助當前的市場慣性，盡快實現去庫存。
該房企今年曾在“長三角”地區獲取數宗地塊，且價格不菲。按照公司管理層的觀點，雖然調控力度較大，“長三角”仍屬于相對“安全”的區域。然而，由于整體市場情緒轉為冷淡，項目的去化過程可能會受到影響。
嚴躍進部分認同這一觀點，他指出，限購政策具有利空效應，因此，為積極蓄客，房企的推盤節奏勢必會加快。但在營銷方面，由于購房群體的結構在變化(恐慌和投資需求可能大幅減少，剛需亦受到影響)，對于部分專注長三角投資的房企而言，實際影響是比較大的。因此，項目定價和營銷策略都需要改變。
房企的擔心還不止于此，上述房企負責人還表示，房地產市場的“蛋糕”已經越做越小，此次樓市調控，可能會進一步壓縮中小房企的生存空間。具有資金和土地等優勢的大型房企，則具有較強的抗風險能力。因此，此輪調控將可能使房地產業的“馬太效應”更加凸顯。
