摸清供需狀況才能有效調控樓市
2016-10-29
面對房地產市場的“冰火兩重天”，全國及各地樓市調控也面臨著不同的政策選項。當下最重要的，是摸清樓市供給側和需求側的真實狀況，既摸清現有存量、供應量的結構狀況，也摸清城鎮居民目前的住房情況，把結構性矛盾搞清楚。這項工作做好了，必然有利于樓市調控看清方向、減少爭議、避免反復，因城施策也才能收到應有效果
當下，房地產市場分化態勢正在延續。一方面，房地產行業領跑全國GDP增長，銷售與價格大幅攀升，部分一二線城市漲幅更高，全國個人住房貸款在新增貸款中占了絕大部分;另一方面，許多三四線城市庫存積壓依然嚴重。
面對房地產市場的“冰火兩重天”，全國及各地樓市調控也面臨著不同的政策選項。針對房價暴漲，一些領漲的二線城市重新舉起“雙限”大旗;個別一線城市，如上海要采取更嚴格限制措施的消息雖已被證偽，卻引發令人難以置信的離婚潮，以致有的街道辦事處打出“樓市有風險，離婚需謹慎”的勸告語。而針對積壓嚴重的狀況，一些三四線城市仍不惜采用獎勵、補貼等行政手段和繼續加杠桿的所謂經濟手段鼓勵買房，以消化庫存。
近段時間以來，在一些學者提醒出現新泡沫、對實體經濟產生“虹吸效應”的同時，也有一些學者認為樓市是貸款的最好去向，認為還應加大土地供應，解決供需平衡。但問題在于，一二線城市銷售與價格的暴漲都是剛需所致嗎?如果是大量投機投資性購房涌入所致，豈不是舊泡沫尚未破滅、新泡沫又在積聚?此外，在新建商品房大量積壓的三四線城市，城鎮居民住房真的已經極大豐富了嗎?說到底，上述問題若得不出明確答案，樓市調控就難免出錯牌。因此，只有準確把握供需詳情，才能真正有針對性地因城施策，使調控收到實效。
從國家統計局官網發布的數據來看，從1998年到2016年7月底，全國新建商品住宅銷售面積累計達113.3億平方米，加上目前在施面積47億平方米、待售面積4.3億平方米，共計約164.6億平方米。按7.7億城鎮人口計算，人均21.4平方米;若按套均80平方米計算，共2.06億套，平均每3.7人一套。如果考慮到上世紀90年代中前期、80年代、70年代乃至相當數量50年代、60年代的樓房和大量平房依然在居住使用，房屋總面積又要增加不少。
以上數據說明了幾個問題。第一，從總量看，全國城鎮住宅供給已經具備相當規模。供需矛盾很大程度上是結構性矛盾，不同地區和不同家庭之間存在很大差異。第二，考慮總量水平和土地資源稀缺情況，新建商品住宅應更多結合老舊平房、樓房改造進行，發展二手房市場、盤活現有存量潛力也不小。第三，相當一段時間以來，房價收入比不斷擴大。若房價繼續上漲，必然造成普通民眾購房能力繼續降低。第四，在在施和待售面積超過50億平方米的基礎上，不堅持住房的居住屬性，而是寄希望靠增加土地供應來平抑價格、滿足不斷增長的投資性需求，必然加大信貸風險。
因此，當下最重要的，是摸清樓市供給側和需求側的真實狀況，既摸清現有存量、供應量的結構狀況，也摸清城鎮居民目前的住房情況，把結構性矛盾搞清楚。鑒于在住房商品化過程中，所有交易已經電子化管理，供給側的調查不妨以房屋管理部門的網簽數據、房產證發放資料和統計部門的房地產開發統計數據為依據，輔以必要的現場核實和補充調查。而對需求側的調查，可以結合公安部門的人口資料、統計部門去年剛剛進行的1%人口抽樣調查進行。摸清樓市現實狀況雖然費時費力，但這項工作做好了，必然有利于樓市調控看清方向、減少爭議、避免反復，因城施策也才能收到應有效果。
